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mercredi 28 décembre 2011

L'immobilier en équilibre précaire



Sur les douze derniers mois, 365 000 logements ont été mis en chantier dont la moitié concerne des logements sociaux. en progression de 20 % sur un an. Le bâtiment a été dopé par les programmes des collectivités locales et par les programmes Scellier. Il n'en demeure pas moins que la France souffre toujours d'un manque structurel de logements. L'inadéquation de l'offre et de la demande constitue un des principaux problèmes.


Le gouvernement a décidé de revoir à la baisse les dispositifs fiscaux en faveur du logement.


 Ainsi, dans le domaine de l’investissement locatif, la fin du Scellier est programmée en sifflet pour une extinction en 2012.


 Ainsi, avec le Scellier remanié, à condition de signer un contrat de réservation d'un logement neuf BBC à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n'aura droit qu'à une réduction d'impôt de 13 % dans la limite de 300.000 euros, à étaler sur neuf ans. Contre 22 % accordée pour un achat effectué en 2011.


L'investisseur n'aura droit à aucune réduction d'impôt, s'il achète un logement neuf non BBC dans un programme dont le permis de construire a été déposé après le 1 janvier 2012.


Il faut souligner qu’en vertu d’un régime transitoire, il est possible d'obtenir une réduction d'impôt de 22 % quand un contrat de réservation ou un compromis de vente est signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et que l'acte notarié est signé avant le 31 mars 2012.


Pour le dispositif Censi-Bouvard, à condition de signer un contrat de réservation d'un logement neuf dans une résidence de tourisme à partir du 1 janvier 2012, un acquéreur n'aura droit qu'à une réduction d'impôt de 11 % contre une réduction d'impôt de 18 % accordée pour un achat effectué en 2011.


En seconde lecture de la loi de finances pour 2012, les députés ont atténué la réduction du dispositif Censi-Bouvard. « Le taux de réduction d'impôt sur le revenu de 18 % s'applique sans coup de rabot de 15%, si l'investisseur signe un contrat de réservation ou un compromis avant le 31 décembre 2011 et signe l'acte authentique au plus tard le 31 mars 2012.


Les plus-values immobilières seront assujetties à un nouveau régime fiscal en 2012


Adopté dans le cadre du plan de finances rectificative de l’automne,  la réforme des plus-values immobilières passe de 15 à 30 ans la durée de l’exonération d’impôt sur les plus-values réalisées sur la cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un terrain constructible.
 Une fois adopté, ce mécanisme a donné lieu à des aménagements importants du fait de la crainte d’un blocage des nouvelles transactions.


 Les terrains à bâtir


 Le problème se pose tout particulièrement pour les terrains constructibles ayant fait l’objet d’une promesse de vente avant le 25 août 2011, date de présentation de la réforme par François Fillon, mais qui, pour quelque raison que ce soit, ne pourraient pas faire l’objet d’une vente avant l’entrée en vigueur de la réforme, le 1er février prochain. De fait, ces terrains tomberaient « dans le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières pour des raisons indépendantes de la volonté du vendeur comme de l’acquéreur », explique le texte de l’amendement voté cet après-midi.


 Ce dernier stipule donc que les anciennes règles de calcul de l’abattement pour durée de détention du bien s’appliqueront aux cession de terrains constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 25 août 2011, ainsi qu’aux actes authentiques de vente relatifs à des terrains constructibles qui seront signés d’ici le 31 décembre 2012.


 Les non propriétaires de leur résidence principale


 «A condition de n'avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, le particulier vendant pour la première fois un logement locatif ou une résidence secondaire pourra être, sous certaines conditions, exonéré de la plus-value, explique Me Christophe Frionnet, avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre. Cependant, une obligation de remploi s'impose : avec le produit de cette vente, il doit acheter ou faire construire sa résidence principale dans un délai de deux ans.» Imaginons qu'un particulier vende un bien locatif 600.000 euros. S'il ne remploie que 400.000 euros dans l'achat de sa résidence principale, il supportera la taxation de la plus-value sur le solde, soit 200.000 euros


 Exonération au bout de 30 ans


 Avec la réforme entrant en application le 1er février 2012, le vendeur a droit à un abattement sur le prix de vente de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et avant la 17e année, de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17e et avant la 24e année, et de 8% pour chaque année au-delà de la 24e et jusqu'à la 30e.


 Senior ou handicapé dans un établissement spécialisé


 Par ailleurs, lorsqu'un senior ou une personne handicapée quitte sa résidence principale pour s'installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc lui accorde un délai de grâce de deux ans pour céder son toit sans fiscalité. Et ce, bien qu'il ait changé de résidence principale. Dans la pratique, cette mesure d'exonération s'accompagne d'une condition : ne pas être imposable à l'ISF
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